Illustration von 3 Händen. Eine hält einen Wohnungsschlüssel, eine ein kleines Miniaturhaus und die Dritte einen Taschenrechner.

Tipps zur Miete

Rechtshilfe für Mieter*innen

Mieterhöhung, Modernisierung, Eigentümer*innenwechsel – Gründe für Stress mit den Vermieter*innen gibt es genug. Allzu oft geben wir Mieter*innen klein bei.

Schließlich ist der Wohnungsmarkt in Kiel ohnehin so angespannt, dass man es sich mit seinen Vermieter*innen lieber nicht verscherzt. Die Immobilienbesitzer*innen profitieren aber auch von unserer Unwissenheit, denn die eigenen Rechte zu kennen ist die Voraussetzung, um sich erfolgreich zu wehren. Das deutsche Mietrecht ist komplex und Gesetze können sich ändern, diese Infoseite ersetzt daher keine Einzelfallprüfung und keine juristische Beratung. In strittigen Fragen empfehlen wir deshalb unbedingt Kontakt mit dem Mieter*innenbund aufzunehmen.

Gutes und bezahlbares Wohnen durchzusetzen ist letztlich aber eine politische Frage, keine juristische. Wir sind der Ansicht, dass es sich lohnt, gemeinsam für die eigenen Interessen aktiv zu werden. Wohnen ist ein Menschenrecht und nicht für Profite da!

Abschluss des Mietvertrags

Vor der Unterzeichnung des Mietvertrags gilt es ein paar Dinge zu prüfen.

Ablösevereinbarungen: Reine Abstandszahlungen, Auszugsprämien oder ähnliches sind unzulässig. Erlaubt sind sogenannte Ablösevereinbarungen, d.h. die Übernahme von Einrichtungsgegenständen der Vormieter*innen. Erlaubt ist ein Preis von bis zu 50% über dem aktuellen Wert des Gegenstandes. Eine Einbauküche, die noch etwa 1000€ wert ist, darf somit für maximal 1500€ verkauft werden.

Zeitmietvertrag: Befristete Mietverträge bedeuten eine hohe Abhängigkeit und schlechte Planbarkeit. Prüfen sollte man deshalb, ob die Befristung rechtens ist. Zeitmietverträge sind erlaubt, wenn nach Ablauf der Frist Eigenbedarf besteht, Abriss oder komplette Sanierungen geplant sind, oder der Wohnraum für Angestellte benötigt wird. Die Befristungsgründe müssen im Mietvertrag genau aufgeführt sein und unmittelbar nach Ablauf der Frist anstehen.

Altbauwohnungen: Auch die Stromversorgung einer Altbauwohnung muss den Betrieb üblicher Haushaltsgegenstände erlauben. Wem bei gleichzeitigem Laufen der Waschmaschine und des Staubsaugers die Sicherung rausfliegt oder wer im Badezimmer ganz ohne Steckdose auskommen muss, hat Anspruch auf eine Modernisierung durch die Vermieter*innen.

Hausordnung: Hausordnungen dürfen den Mieter*innen keine über den Mietvertrag hinausgehende Pflichten auferlegen. Putzdienste, Abfallregelungen, etc. sind also nur gültig, wenn sie bereits im Mietvertrag erwähnt sind.

Wohngeld: Ob man berechtigt ist, staatlichen Mietzuschuss zu erhalten, hängt von der Anzahl der Haushaltsmitglieder, dem Gesamteinkommen und der Miethöhe ab. Beantragt wird Wohngeld bei der Wohngeldstelle (Stresemannplatz 5, Kiel) oder online auf der Internetseite der Landeshauptstadt Kiel.

BAföG: BAföG-Beziehende haben keinen Anspruch auf Wohngeld. Falls der Anspruch auf BAföG aber wegfällt (z.B. Studiengangwechsel, längeres Studium), können Studierende Wohngeld beziehen, wenn kein anderer Wohnraum “Mittelpunkt der Lebensbeziehungen” ist. Das Studierendenwerk der CAU bietet außerdem eine BAföG- und Sozialberatung.

Änderung des Mietvertrags

Die Vermieter*innen dürfen nicht nach Belieben einen bestehenden Mietvertrag ändern. Ein bereits laufender Mietvertrag bleibt auch dann gültig, wenn die Eigentümer*innen wechseln. Für Mieterhöhungen gilt in Kiel eine Kappungsgrenze. Eine Erhöhung müssen die Vermieter*innen mit Bezug auf den Mietspiegel schriftlich begründen und den Mieter*innen zur Zustimmung eine Zustimmungsfrist von zwei Monaten einräumen. Die Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn die Mieter*innen zustimmen. (Eine Zustimmung ist nur bei einer Erhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze bzw. des Mietspiegels erforderlich.) Nach der Erhöhung muss die Miete mindestens zwölf Monate unverändert bleiben, bevor ein neues Erhöhungsverlangen gestellt werden kann, sodass zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 15 Monate liegen. Außerdem dürfen die Mieten in Kiel innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15% erhöht werden.

Modernisierung & Reparatur

Modernisierung (z.B. Anbau eines Balkons oder Maßnahmen zur Energieeinsparung) müssen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten durch die Vermieter*innen angekündigt werden. Nur bei Härtefällen (z.B. unnötigen, unzweckmäßigen Arbeiten, Krankheit der Mieter*innen, inakzeptable Änderung der Wohnungsgrundrisse) können die Mieter*innen widersprechen. Bei erheblichen Beeinträchtigungen können die Mieter*innen die Miete mindern. Die Vermieter*innen müssen entstehende Kosten (z.B. für Räumungsarbeiten, erhöhten Stromverbrauch oder eine Ersatzwohnung) erstatten. Unangemeldete Handwerker müssen nicht in die Wohnung gelassen werden.

Nicht zu Modernisierungsmaßnahmen zählen Reparaturen und Instandsetzungen, die Schäden oder Mängel in der Wohnung beseitigen. Diese können nicht als Begründung einer Mieterhöhung dienen.

Nach Abschluss von Modernisierungen können 8% der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Die Erhöhung ist ab dem dritten Monat der schriftlichen Erhöhungserklärung gültig und gilt dann unbefristet.

Bei nicht ordnungsgemäßer Ankündigung oder Abweichung der Erhöhung um 10% nach oben, verlängert sich die Frist um 6 Monate. Auf Grund von Baulärm, Heizungsausfall, Schimmel, Ungeziefer, Geruchsbelästigung, Missständen im Sanitäranlagenbereich etc., durch die der Gebrauch der Wohnung erheblich beeinträchtigt ist, können die Mieter*innen eine Mietminderung vornehmen, wenn sie nicht selbst Verursacher*innen sind. Über die Höhe der möglichen Mietminderung gibt die Mietminderungstabelle Aufschluss.

Für eine Mietminderung muss der Mangel den Vermieter*innen sofort mitgeteilt und genau beschrieben werden. Als Druckmittel können die Mieter*innen nach Ankündigung einen Teil der Miete vorläufig zurückhalten und diesen Betrag erst nach der Reparatur überweisen. Nach der Fristsetzung können die Mieter*innen die Reparatur auch selbst durchführen lassen und die Kosten mit der Miete verrechnen.

Nebenkosten

Etwa jede zweite Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft. In der Abrechnung muss enthalten sein: Abrechnungszeitraum, Zusammenstellung der Kosten, Abzug der Vorauszahlung, Anfangs- und Endzählerstände. Ist kein Verteilerschlüssel vereinbart, werden Nebenkosten nach Wohnfläche auf die einzelnen Mietparteien umgelegt (außer Heizkosten: 50-70% nach Verbrauch, Rest nach Wohnfläche).

Keine Nebenkosten sind:

Verwaltungskosten (Bankgebühren, Porto, Telefon…), wie z.B. Abrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft einer Eigentumswohnung.
Anschaffungskosten von Geräten, z.B. Schneeschippe, Rasenmäher, Müllbehälter.
Ungezieferkontrolle, z.B. Beseitigung eines Wespennests.
bei Leerstand einer Wohnung dürfen die Nebenkosten nicht auf die übrigen Mietwohnungen umgelegt werden.
Kosten deren Verantwortung nicht geklärt werden kann (z.B. Rohrverstopfung) müssen von den Vermieter*innen getragen werden.
Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung.

Genau prüfen:

Versicherungen gehören zu den Nebenkosten, solange sie gebäudebezogen sind, z.B. Gebäude- oder Haftpflichtversicherungen. Private Versicherungen der Vermieter*innen (Haftpflicht-, Hausrat- oder Mietverlust-versicherungen) sind keine Nebenkosten.

Abrechenbare Hausmeister*innendienste beinhalten nicht kleinere Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben, wie die Überwachung der Hausordnung. Wenn Hausmeister*innen für Garten, Treppenhaus und Winterdienste zuständig sind, dürfen diese Kosten nicht doppelt abgerechnet werden.

Die Vermieter*innen müssen die Nebenkostenabrechnung spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zustellen. Kommt sie später, dürfen Nachzahlungen nicht mehr eingefordert werden. Die Mieter*innen haben das Recht, bei den Vermieter*innen Einsicht in die detaillierten Unterlagen zu nehmen. Bei einer fehlerhaften Abrechnung haben die Mieter*innen eine Widerspruchsfrist von zwölf Monaten, die Nebenkostenabrechnung muss aber parallel trotzdem innerhalb der 30 Tage unter Vorbehalt gezahlt werden.

Kündigung des Mietvertrags

Vermieter*innen müssen ein “berechtigtes Interesse” an einer Kündigung haben. Darunter fällt auch der Eigenbedarf, d.h. wenn die Vermieter*innen die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige ihres Haushaltes benötigen und dies nachweisen. Ist der Eigenbedarf vorgeschoben müssen die Vermieter*innen vollständig für den entstandenen Schaden (bspw. Umzugskosten) aufkommen. Zeichnet sich der Eigenbedarf bereits zur Vertragsunterzeichnung ab, ist die Kündigung unzulässig. Treffen die Vermieter*innen in ihrem Kündigungsschreiben Aussagen zu ihrem Grund- und Immobilienbesitz, so müssen die Informationen vollständig sein. Bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (wenn statt einer Wohnungsbaugesellschaft eine Privatperson Vermieter*in ist) besteht mindestens drei Jahre Kündigungsschutz. Für Vermieter*innen gelten gestaffelte Kündigungsfristen. Bis zu einer Mietsdauer von fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate, bei über fünf Jahren sechs Monate und bei mehr als acht Jahren neun Monate. Vertraglich vereinbarte kürzere Kündigungsfristen gelten nur für die Mieter*innen. Wird ohne Angabe von Gründen gekündigt, lässt sich die Frist weiter verlängern. Fristlose Kündigungen sind nur bei schwerwiegenden Verletzungen mietvertraglicher Pflichten gestattet. Eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung ist nur dann möglich, wenn zuvor abgemahnt wurde, oder der der Mietrückstand eine Monatsmiete überschreitet.

Kündigungen haben zwingend schriftlich zu erfolgen. Bleiben Mieter*innen trotz Kündigung bis Ablauf der Frist einfach Wohnen, verlängert sich der Mietvertrag stillschweigend, sofern die Vermieter*innen nicht auf Räumung klagen oder binnen zwei Wochen erklären, dass sie mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einverstanden sind.

Mietwucher

Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter*innen zu hohe Mieten verlangen. Der Mietpreis orientiert sich dabei an dem Mietspiegel und der Ausstattung, sowie Baujahr der Wohnung. Wenn der Mietpreis 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Bei 50% sogar um eine Straftat. Wenn Mietwucher vorliegt, kann das dem Wohnungsamt gemeldet werden. Das Wohnungsamt muss dann ermitteln. Das heißt: Du musst nicht selbst gegen deine Vermieter*innen vorgehen. Sollte sich der Verdacht erhärten, bekommst du deine zu viel gezahlte Miete zurück und deine Miete wird gesenkt.

Widerstand lohnt sich!

Wir bleiben dabei. Seine Rechte zu kennen stattet uns mit dem Werkzeug aus, uns gegen Miethaie zu wehren. Im Stadtteil Gaarden ging eine WG zuletzt gegen die Vermieter*innen vor, die sie mit einer Kündigung, wegen Renovierungs-Maßnahmen aus der Wohnung werfen wollten. Sie reagierten nicht auf die rechtswidrige Kündigung, machten das gegenüber der Vermieter*innen deutlich und blieben in der Wohnung wohnen.

Ähnlich verhielt es sich bei einem Fall im Stadtteil Exerzierplatz, bei dem die Vermieter*innen Eigenbedarf anmeldeten, diesen aber nicht nachwiesen. Es stellte sich heraus, dass die Wohnung renoviert und verkauft werden sollte. Der Eigenbedarf war somit nur vorgeschoben.

Auch Heizkostenabrechnungen fallen in 40-50% der Fälle zu hoch aus oder sind falsch. Mehrere Haushalte im Stadtteil Schreventeich haben Einspruch eingelegt und konnte die Heizkosten pauschal um 15% mindern.

Beim wohl bekanntesten Kampf um Wohnraum in der Stadt Kiel, besetzten Bewohner*innen und Aktivist*innen die Hansastraße 48, um den Abriss zu verhindern und Wohnraum zu verteidigen. Schließlich sah sich die Wankendorfer Baugenossenschaft, auch durch den öffentlichen und politischen Druck, gezwungen das Haus an die Besetzer*innen zu verkaufen.

Das zeigt uns – Widerstand lohnt sich!

Mieter*innen-Stammtisch

Wenn Du selbst Fragen oder Probleme bezüglich deiner Wohnlage hast, oder Dich einfach zum Thema „bezahlbarer Wohnraum“ austauschen möchtest, komm gerne zum offenen Mieter*innen-Stammtisch. Der nächste Termin ist der 13.11 um 18 Uhr im LMS6, Raum 16.

Weitere wichtige Anlaufstellen

Studierendenwerk SH

Westring 385, +49 431 8816-0